הקדמה

ביום 16.6.2026 ניתן פסק דין עקרוני ותקדימי של ועדת הערר למיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד. פסק הדין הכריע בשאלה בעלת השלכות רוחב משמעותיות בתחום העברות הרכוש הבין-דוריות: האם רכישת דירות עבור קטינים, אשר מומנה במלואה על ידי סבם כמתנה גמורה, זכאית למדרגות מס רכישה של "דירה יחידה", או שמא יש לראות בדירות אלו כחלק מכלל נכסי התא המשפחתי של הוריהם (להם כבר יש דירת מגורים) ולמסותן בשיעור מס רכישה של דירה נוספת.

הרקע העובדתי

• סב (מר חנן שחף) ביקש להבטיח את עתידם הכלכלי של 12 נכדיו ונכדותיה של בת זוגו (כולם קטינים, המשתייכים ל-4 תאים משפחתיים שונים).

• הסב חתם על הסכמי מתנה לפיהם יעניק לכל קטין סך של כ-3.54 מיליון ₪ לרכישת דירה בפרויקט בנייה ברמת גן, וישלם את כל ההוצאות הנלוות, לרבות מס רכישה. הורי הקטינים חתמו בשמם על הסכמי הרכישה מול הקבלן, ועסקאות אלו אושרו כדין על ידי בית המשפט לענייני משפחה.

• נקבע מנגנון קשיח לפיו הדירות יושכרו, דמי השכירות יישמרו בחשבונות ייעודיים של הקטינים (ללא זכות שימוש להורים), והקטינים יוכלו למכור או לשעבד את הדירות רק בהגיעם לגיל 25.

•  הקטינים דיווחו על הרכישות לפי מדרגות מס של "דירה יחידה" (כ-75,000 ₪ לדירה). מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הדיווח, וקבע שומת מס רכישה לפי מדרגות "דירה נוספת" (כ-283,000 ₪ לדירה), בהסתמך על חזקת התא המשפחתי (סעיף 9(ג1ג) לחוק) והוראת ביצוע 6/2011.

  
  

דיון והכרעה

ועדת הערר, מפי השופט ד"ר א' גורמן ובהסכמת חברי הוועדה, דחתה את הערר פה אחד וקבעה כי אין להחיל שיעור מס מופחת:

• חזקת התא המשפחתי חלה על קטינים: החוק רואה בהורים ובילדיהם הקטינים יחידה מיסויית אחת ("רוכש אחד"). מאחר ולהורי הקטינים כבר יש דירת מגורים, הדירה שנרכשת על שם הקטין מסווגת כ"דירה נוספת" של התא המשפחתי.

• חריג "ההפרדה הרכושית" אינו תקף לקטינים: להבדיל מבני זוג שיכולים להוכיח הפרדה רכושית בפועל (למשל, באמצעות הסכם ממון), בקטינים התלויים כלכלית בהוריהם וחיים עמם לא מתקיימת הצדקה להחלת חריג זה.

• בחינת תכלית ההטבה (קורת גג מול השקעה): הטבת המס ל"דירה יחידה" היא סוציאלית ונועדה להקל על רכישת קורת גג למגורים. קטין הגר עם הוריו אינו זקוק לקורת גג נפרדת. לפיכך, רכישת דירה עבורו היא עסקת השקעה גרידא – ללא קשר לשאלה האם הכסף הגיע מהוריו או מסבו.

• מקור המימון אינו משנה את המהות: הוועדה קיבלה כי אין מדובר בתכנון מס וכי המימון אכן הגיע במלואו מהסב, אך קבעה כי עובדה זו אינה משנה את אופי הנכס כנכס להשקעה של התא המשפחתי, ולכן אין הצדקה להעניק בגינו פטור או הקלה במס.

  
  

השורה התחתונה: הערר נדחה. עם זאת, נוכח מורכבות הסוגיה והעובדה שרשות המיסים נדרשת להבהיר את עקביות הנחיותיה בנושא, נדחה הערר ללא צו להוצאות, תוך קריאה של בית המשפט למחוקק להסדיר סוגיה זו בחוק.

קישור לפס"ד המלא -

מבזק מס זה נכתב על ידי סמי יונה, רואה חשבון בנתניה