הקדמה

בפסק דין תקדימי ומפורט שניתן ביום 22.6.2026 בעניין מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ, קיבלה ועדת הערר למיסוי מקרקעין בחיפה את עררה של החברה. פסק הדין מציב גבולות ברורים ומחמירים לסמכותו של מנהל מיסוי מקרקעין לבצע תיקוני שומה מיוזמתו לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ומבהיר כי קיומם של "יחסים מיוחדים" בין צדדים לעסקה אינו מהווה עילה אוטומטית לדחיית השווי המוצהר, במיוחד כאשר העסקה נתמכת בשמאויות חיצוניות ואובייקטיביות.

רקע עובדתי

1. ביום 31.12.2020 התקשרה העוררת, חברה ציבורית מקבוצת "מבנה", בעסקת מניות עם חברת הבת שלה ("דרבן"). במסגרת העסקה רכשה העוררת 20% ממניות חברת "מימדים" (איגוד מקרקעין) וכן את זכויות החזר הלוואת הבעלים של דרבן במימדים. תמורת המניות שילמה העוררת כ-22.9 מיליון ₪ נטו.

2. חברת מימדים מחזיקה בעקיפין בשני מגרשים בפארק מדעי החיים בחיפה: מגרש 2001 (מגרש ריק בבעלות מלאה) ומגרש 2002 (בניין משרדים בן 7 קומות בתפוסה של כ-94%, בבעלות של 50%).

3. הדיווח והשתלשלות השומות:

   • שומה עצמית: העוררת הצהירה על שווי מגרשים כולל של כ-140.8 מיליון ₪ (לפי "חוות דעת דרעי"), וגזרה מס רכישה של כ-1.69 מיליון ₪ (לפי חלקה של 20%).

   • מיטב השפיטה: המשיב דחה את הדיווח וקבע שווי מגרשים של כ-236.6 מיליון ₪ (תוך טעות שחישבה 100% מהזכויות במגרש 2002 במקום 50%).

   • תיקון השומה (סעיף 85): במסגרת השגה, המשיב תיקן את טעות ה-50%, אך במקביל הפעיל מיוזמתו את סעיף 85 לחוק. המשיב הקפיץ את השומה לשווי מגרשים כולל של כ-315.5 מיליון ₪ (שווי מכירה של כ-63.1 מיליון ₪ לעוררת), בהסתמך על שמאות מכרעת שנערכה במתחם מת"מ הסמוך, ומבלי שסיפק נימוק מפורט להחלטתו.

   • לאחר שהשגה שנייה שהגישה העוררת נדחתה בהחלטה לאקונית, הוגש הערר.

     
     

דיון והכרעה

ועדת הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה), קיבלה את הערר במלואו, ביטלה את השומה המתוקנת, והשיתה על המשיב הוצאות בסך 40,000 ₪.

הוועדה ביססה את הכרעתה על שלושה

אדנים מרכזיים:

• פגם פרוצדורלי מהותי בתיקון השומה: נקבע כי הגם שלמנהל מיסוי מקרקעין קיימת סמכות חוקית לבצע תיקון שומה לפי סעיף 85 (בעילות של טעות או גילוי עובדות חדשות), הוא אינו רשאי לעשות זאת ללא חובת הנמקה ממשית. החלטת התיקון של המשיב הייתה לאקונית ולא הסבירה כראוי מהי הטעות או מהן העובדות החדשות שהתגלו, ובכך נפל בה פגם שלטוני חמור.

• אי-הוכחת שווי השוק על ידי הרשות: נטל ההוכחה לשווי השוק בערר מוטל על כתפי המשיב. הוועדה קבעה כי המשיב נכשל בכך, שכן הסתמכותו הבלעדית על השמאות המכרעת של מתחם מת"מ נעשתה "העתק-הדבק" ללא ביצוע התאמות שמאיות מתבקשות לנכס הספציפי, ולכן היא אינה מהווה אינדיקציה לשווי השוק.

• השפעת יחסי חברות קשורות: נפסק כי קיומם של "יחסים מיוחדים" (חברת אם וחברת בת) אינו מעיד אוטומטית על כך שהתמורה הושפעה מכך. במקרה דנן, העוררת הציגה שמאות עצמאית שנערכה בזמן אמת עבור בנק הפועלים לצורך קבלת אשראי בנקאי לעסקה. הוועדה מתחה ביקורת על המשיב שלא סיפק כל הסבר מדוע בחר להתעלם משמאות אובייקטיבית זו, המעידה כי העסקה נעשתה בתנאי שוק ובתום לב.

קישור לפס"ד המלא -

המבזק מובא לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או מקצועי.

מבזק מס זה נכתב על ידי משרד סמי יונה רואה חשבון בנתניה המתמחה במיסוי.