מתי פעילות פרטית במקרקעין של מומחה נדל"ן תסווג כ"עסק" לצורכי מע"מ?

ביום 26.5.2026 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין רפאל עגיב (ע"מ 60460-12-21), מפי כבוד השופט ד"ר שמואל בורנשטין, אשר נדרש להכרעה בסוגיה הרגישה של קו התפר שבין פעילות נדל"ן הונית ופרטית לבין פעילות עסקית החייבת במע"מ, ובפרט כאשר מדובר בנישום בעל בקיאות ומומחיות מופלגת בתחום המקרקעין.

הרקע העובדתי ופרופיל המערער

המערער הוא רואה חשבון, איש עסקים ובעל הכשרה אקדמית בשמאות וניהול נכסים. בין היתר, היה בעבר שותף בבעלות על קבוצת הפועל תל אביב בכדורגל. המערער מחזיק בשליטה בחברות נדל"ן שונות (כגון "תל אביב החדשה" וחברת "רמדש קפיטל" הרשומה כעוסק במע"מ ועוסקת בשיווק קרקעות).

בעקבות ביקורת שנערכה למערער לשנים 2014–2018, קבע מנהל מע"מ כי פעילותו הפרטית של המערער עלתה כדי "עסק" במקרקעין, והוציא לו שומת מס עסקאות בגין שלוש עסקאות נפרדות. היקף המחלוקת המקורי עמד על כ-4.6 מיליון ₪, אך צומצם בהסכמה במהלך הדיונים המשפטיים לסך של 1,558,534 ₪.

הניתוח המפורט של העסקאות והכרעת בית המשפט

בית המשפט יישם את מבחני השכל הישר והמבחנים המסורתיים המבחינים בין "הכנסה הונית" ל"הכנסה פירותית" (מבחני מגיד וגיבשטיין), וחילק את הכרעתו לשני קטבים:

1. עסקת יהודה המכבי (תל אביב) – הערעור התקבל (בוטל החיוב במע"מ)

• הרקע: בשנת 2007 רכש המערער בניין בן שתי קומות ברחוב יהודה המכבי בתל אביב, שכלל דירת מגורים, 3 חנויות ומחסן. כעבור מספר חודשים מכר 25% מהזכויות לצד ג' (אליסר לוי). בינואר 2018 (כעבור כ-11 שנים) מכרו השניים את מלוא הזכויות בבניין תמורת כ-15.9 מיליון ₪, כאשר חלקו של המערער עמד על כ-11.9 מיליון ₪.

• עמדת מע"מ: בשלב השומה הוחלט כי מכירת דירת המגורים אינה חייבת במס, אך החלק המסחרי (החנויות והמחסן) מהווה מכירה עסקית, והמערער חויב במע"מ מעודכן של 450,585 ₪.

• ניתוח השופט: השופט בורנשטין קיבל את ערעורו של המערער לחלוטין לגבי נכס זה וקבע כי מדובר בהשכרה פסיבית מובהקת.

  • תקופת ההחזקה: הנכס הוחזק במשך למעלה מעשור (תקופה ממושכת השוללת אופי ספקולטיבי מהיר).

  • היעדר סממני עסק: לא התקיימה תחלופה מהותית של שוכרים, לא היה מנגנון ניהולי אקטיבי, לא בוצעו השקעות שוטפות או פעולות השבחה חריגות, ולא היה סיכון מסחרי ממשי.

  • אי-הפרדת הנכס: השופט מתח ביקורת על ההבחנה המלאכותית שעשה מנהל מע"מ בין הדירה לחנויות. מאחר שהנכס נרכש, הוחזק ונמכר כמקשה אחת – ההחלטה לפטור את הדירה מחייבת, מכוח עיקרון העקביות, לפטור גם את החלק המסחרי פסיבי.

2. עסקת חדרה ועסקת פרדס חנה – הערעור נדחה (החיוב במע"מ אושר)

עסקאות אלו סווגו על-ידי בית המשפט כפעילות יזמית-שיווקית בעלת אופי מסחרי מובהק:

א. עסקת חדרה (סיחור אופציה בהיקף רחב)

• הרקע: בשנת 2014 רכש המערער אופציה לרכישת קרקע חקלאית בחדרה (בשטח של כ-4.5 דונם) תמורת 100,000 ₪. בתוך תקופת האופציה הקצרה (חודשים ספורים), חתם המערער על 31 הסכמי סיחור אופציה עם 44 רוכשים שונים, והפיק מכך רווח של כ-5.5 מיליון ₪. בסופו של דבר מימש את האופציה וחתם על הסכם הרכישה בעצמו ובנאמנות עבור הרוכשים.

• ההכרעה (חיוב מע"מ בסך 757,949 ₪): בית המשפט דחה את הטענה שמדובר במימוש הוני או באקראי. נקבע כי סיחור אופציות בהיקף כזה, מול עשרות רוכשים ובפרק זמן קצר ביותר, דורש מנגנון, מאמץ שיווקי ואקטיביות המאפיינים עסק לכל דבר.

ב. עסקת פרדס חנה (פעילות יזמית עצמאית)

• הרקע: באוגוסט 2014 רכש המערער אופציה לקרקע חקלאית בפרדס חנה (כ-22 דונם) תחת הסכם נאמנות עם חברת "תל אביב החדשה" שבבעלותו, וסיחר אותה ב-39 הסכמים שונים. עם זאת, רשויות מיסוי מקרקעין קבעו כי ה"מנה" האחרונה של הקרקע (שנמכרה ב-2016 תמורת כ-2.7 מיליון ₪ ל-12 רוכשים שונים) בוצעה על ידי המערער כעסקה פרטית עצמאית ולא בנאמנות. המערער שילם את שומת מיסוי המקרקעין ולא ערער עליה.

• ההכרעה (חיוב מע"מ בסך 350,000 ₪): נקבע כי המהות הכלכלית של העסקה היא יזמות מסחרית של מימוש אופציה ומכירה קבוצתית. העובדה שהמערער השלים עם קביעת מיסוי מקרקעין ולא הגיש ערר, החלישה משמעותית את גרסתו בהליך המע"מ.

הקביעות העקרוניות בפסק הדין ("צביעת" העסקאות)

בפסק דינו, חידד השופט בורנשטין שני כללים חשובים החורגים מגבולות התיק הספציפי:

• טיב הנכס (קרקע חקלאית כמניע ספקולטיבי): בית המשפט הדגיש כי רכישה ומכירה מהירה של אופציות בקרקעות חקלאיות (הדורשות שינוי ייעוד, הפשרה או פיתוח עתידי) נושאות מטבען אופי ספקולטיבי מובהק. מטרתן אינה הפקת תשואה פסיבית (כמו שכירות), אלא הפקת רווח מהיר מעליית ערך, דבר המטה את הכף לסיווג מסחרי.

• מבחן הבקיאות ופעילות העבר ("צביעת" הנכס): השופט סקר היסטוריה ארוכה (החל משנת 1993) של עסקאות נדל"ן שביצע המערער לאורך השנים, הן באופן פרטי והן באמצעות חברות בשליטתו (רכישת בניינים, הריסה ובנייה, מכירת עשרות דירות ומגרשים ברמת השרון, הרצליה, תל אביב וקיסריה). בית המשפט קבע כי הרקע הענפי והמומחיות של הנישום משליכים על סיווג העסקה. פעילות העבר הכל כך עשירה של המערער כ"מומחה נדל"ן", "צובעת" את עסקאות סיחור האופציות בחדרה ובפרדס חנה בצבעים מסחריים מובהקים, ושוללת את האפשרות לראות בהן "עסקאות אקראי" של אדם פרטי.

לסיכום: המחוזי עשה הבחנה ברורה בין השקעה לטווח ארוך בנכס מניב (יהודה המכבי - פטור ממע"מ) לבין פעילות פיננסית-יזמית מהירה באופציות מקרקעין הממונפת על ידי בקיאותו המקצועית של הנישום (חדרה ופרדס חנה - חבות מלאה במע"מ).

קישור לפס"ד המלא

מבזק מס זה נכתב על ידי סמי יונה רואה חשבון מתמחה במיסוי בנתניה